Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, если она уже сделана: БТИ, суд

Перепланировка является довольно рисковым мероприятием, где требуется особый подход со знаниями жилищных и строительных норм. Малейшая ошибка может привести к искажению конструкции и развалу дома. По этой причине перепланировка находится под контролем государства и осуществляется лишь с разрешения уполномоченных органов, и ее необходимо узаконить, если она сделана самостоятельно, без разрешения.

Перепланировка квартиры, законодательная база

Жилищным законодательством определение порядка перепланировки жилых помещений, а также полномочие по выдаче соответствующих разрешений предоставлено местным органам власти. Так к примеру, порядок перепланировки в городе Москва регламентируется соответствующим законом, принятым городским советом Москвы.

Подобные региональные законодательные акты приняты в практические во всех населенных пунктах. Однако общефедеральные правила, действующие в области строительства, также учитываются при выдаче соответствующих разрешительных документов.

При оформлении разрешительной документации основной момент, по которому гражданам выдается положительный ответ, заключается в соответствии предполагаемой перепланировки требований строительных норм.

К примеру, законодательство требует, чтобы при перепланировке не затрагивались основные стены в доме. В противном случае необходимо специальное заключение архитекторов, по которому соответствующее изменение плана в помещении не будет предоставлять угрозу для целостности всего сооружения.

Если нет соответствующего разрешительного документа, который выдается на основании разработанного профессиональными архитекторами плана, перепланировка считается незаконной. В таких случаях виновные лица привлекаются к ответственности.

Так почему же люди все-таки осуществляют перепланировку незаконно? Этому есть несколько причин:

  • получить разрешение уполномоченного органа достаточно тяжело;
  • услуги архитекторов стоят дорого;
  • на осуществление законной перепланировки уходит много времени и т.д.

Эти и другие факторы толкают людей на производство незаконной перепланировки. Основной массив проблем возникает в случаях, когда владельцы решаются продать либо подарить квартиру. Как правило, проблемы возникают с переоформлением.

В таких случаях лицам требуется узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.

Что нужно, чтобы сделать перепланировку в квартире

Ремонт квартиры - перепланировкаТак как сложность осуществления законной перепланировки становиться очевидной на ранних порах подготовки к этому делу, то многие граждане даже не знают полностью все этапы осуществления процедуры законно.

Выделим инструкцию. Говоря о законной перепланировке, стоит отметить следующие основные шаги:

  1. Подготовка документов, удостоверяющих правомочие собственности на квартиру, а также техническую документацию.
  2. Подача заявки частному архитектору на разработку нового плана квартиры.
  3. Подача заявления и документов в уполномоченный государственный орган вместе с подготовленным архитектурным планом перепланировки.
  4. Получение разрешения на ваши действия и осуществление строительных работ.
  5. Оформление новой технической документации и подача заявления на изменение данных о квартире в БТИ и кадастр.

Лишь при указанном порядке действий можно считать процедуру перепланировки законной, а не самовольной. Но не всегда требуется план, составленный профессиональным архитектором. В соответствии с законодательством архитектурный план не требуется в следующих случаях:

  • если изменение планировки не затрагивает несущие конструкции;
  • если в результате перепланировки не меняется общая площадь жилого помещения;
  • если перепланировка не затрагивает интересы третьих лиц, к примеру, соседей.

Кроме того, перепланировка может быть осуществлена лишь собственниками помещений. То есть, если собственников несколько, то необходимо, чтобы решение об изменении плана помещения было принято ими всеми единодушно.

Даже если один из совладельцев выступит против такого решения, то перепланировка автоматически будет считаться незаконной.

Лучше всего, чтобы уполномоченный государственный орган не предъявлял претензий по поводу единодушия решения о перепланировки, согласие всех совладельцев оформить письменно. Кроме того, они вправе заключить между собой соглашение.

Однако рассматриваемый план действий касается лишь тех случаев, когда фактическая перепланировка не была еще осуществлена. То есть она изначально будет законной.

Но как же узаконить перепланировку, осуществленную незаконно? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Как оформить перепланировку квартиры по закону

Хотя законодательство не выделяет способов узаконивания перепланировки, на практике граждане прибегают к следующим основным методам получения официальных документов на измененный план своих квартир. К таким способам относятся:

  • получение разрешения до осуществления перепланировки;
  • подача соответствующего заявления в суд;
  • получение разрешения постфактум.

Как правило, получение разрешения через судебные инстанции довольно просто.

Однако для этого необходимо доказать то, что внесенные в план квартиры изменения не противоречат строительным нормам, а также не угрожают безопасности всей конструкции многоквартирного дома в целом.

Стоит отметить, что с частными домами дела обстоят несколько проще.

Квартиры

Особенностью квартиры является то, что она находится в непосредственной связи с другими квартирами в многоквартирном доме. То есть проводить изменения стен и иных конструкций в одной квартире может оказать влияние на другую.

В плане взаимосвязанности конструкций квартир многоквартирные дома принято подразделять на следующие виды:

  • панельные дома;
  • кирпичные дома.

В панельных домах осуществление перепланировки довольно сложно. К примеру, там не разрешается открывать новые проемы, если на нижних или верхних квартирах уже есть проем в таком же месте.

По этой причине на нижних этажах панельных домов очень сложно осуществить перепланировку законно. Кроме того узаконить такую переделку даже через суд представляется практически невозможным.

Наоборот, на верхних этажах осуществить ее довольно легко. Так, считается, что на верхних этажах нагрузка на несущие и иные конструкции минимальна, так что владельцы таких квартир более свободны в изменении плана помещений.

Другое дело кирпичные дома. В них возможности по переносу стен не зависят от этажности. Самое главное — не затрагивать несущие конструкции, ведь это может вызвать обвал! В остальном собственники могут свободно подходить к изменению планировки. Но все же осуществить процедуру законно либо узаконить ее постфактум рекомендуется.

Частного дома

В частных домах гораздо проще узаконить перепланировку, нежели в квартире. Этому способствуют несколько причин:

  • малоэтажные сооружения меньше подвергаются риску разрушения при изменении общего технического плана, так как в них нагрузка на несущие конструкции меньше;
  • при изменении плана частного дома не затрагиваются интересы третьих лиц;
  • собственник частного дома вправе на свое усмотрение менять площадь жилого помещения не отчитываясь об этом перед государством, так как на частные дома, как правило, не распространяется требование о минимальной жилой площади.

Однако есть и отрицательный момент перепланировки частного дома – услуги архитектора. Как правило, площадь и габариты частного дома гораздо больше, чем обычной квартиры. По этой причине составление плана изменения планировки частного дома у профессионального архитектора может обойтись гораздо дороже.

В остальном в очень редких случаях отказывают в осуществлении процедуры перепланировки законно. По этой причине у владельцев частных домов очень редко возникают проблемы вопросами, рассматриваемыми в данной статье.

Нежилого помещения

Требования к законности перепланировки нежилого помещения напрямую зависят от того, где данное помещение находиться:

  • если оно стоит обособленно, то ограничений, помимо запрета к затрагиванию несущих конструкций, нет;
  • если оно включается в комплекс помещений, в особенности в жилом доме, то требования общие.

Самовольная перепланировка нежилых помещений и оформление, как показывает практика, осуществляется гораздо проще и быстрее.

Исключением являются случаи перестраивания нежилых помещений в многоквартирном доме. В таких случаях необходимо соблюдать все требования жилищных и строительных нормативов.

Процедура оформления перепланировки документально

Если рассматривать вопрос документально, то необходимо отметить, что основными документами, удостоверяющими законность изменения плана помещения, признаются:

  • решение суда либо выданное уполномоченным органом разрешение на осуществление процедуры смены планировки;
  • техническая документация из БТИ, удостоверяющая факт изменения плана помещения.

Так что при утере соответствующего судебного решения либо разрешения госоргана, подтвердить факт законности перепланировки можно и технической документацией. Как правило, техническая документация играет решающую роль при определении законности изменения плана помещения. К примеру, незаконной считается та планировка, которая в действительности не соответствует техническому плану, составленному и зарегистрированному уполномоченными госорганами.

Если же фактическая планировка соответствует отраженным в технической документации сведениям, то в законности планировки помещения никто не сможет усомниться.

Куда обращаться

Итак, куда обращаться за оформлением? В России вопросами о выдаче разрешения на перепланировку занимаются местные органы власти. Как правило, администрации населенных пунктов на себя берут данное полномочие. Но в тех населенных пунктах, где администрации загружены иного рода заботами, данная обязанность выделена в полномочия отдельного органа. К примеру:

  • жилищная инспекция;
  • городская архитектурная служба.

Как правило, такие учреждения ведут деятельность под руководством администрации населенного пункта, так что можно напрямую обращаться в администрацию.

Перечень необходимых документов

Как правило, для проведения законной процедуры перепланировки нужны следующие документы:

  • документы, удостоверяющие правомочие собственности на помещение;
  • согласие всех совладельцев, если помещение находится в долевом или совместном владении нескольких лиц;
  • техническая документация на помещение, в которой отражена действующая (ранее присутствовавшая) перепланировка;
  • проект изменения плана помещения, разработанный самим собственником либо профессиональным архитектором.

Закон допускает составление проекта самим собственникам. Однако в случае отклонений в проекте от требований жилищного и строительного законодательства, уполномоченный орган попросту откажет в выдаче разрешения.

Проект архитектора, как правило, учитывает все требования законодательства. Так что составленный профессиональным архитектором проект является своего рода гарантией того, что уполномоченный госорган выдаст разрешение на осуществление ваших строительных замыслов.

При обращении в уполномоченный орган большинство документов собирается в режиме единого окна и гражданам не требуется получение разрешения и заключений иных органов. Однако при оформлении через суд требуется данный перечень документов собирать самостоятельно. В данный перечень входит следующая документация:

  • заключение санитарно-эпидемиологического надзора;
  • одобрение пожарных служб;
  • разрешение строительно-архитектурной организации.

В некоторых случаях требуется участие начальника бригады рабочих, непосредственно осуществлявших перепланировку. По этой причине не стоит терять договора с подрядчиками после завершения строительных работ.

Сроки и стоимость оформления

Итак, сколько стоит перепланировка? Оформление перепланировки до осуществления непосредственного изменения помещения и после несколько отличается в сроках и стоимости. Так:

  1. Оформление документов до осуществления фактического изменения плана занимает порядка полугода. Кроме того собственникам придется потратить порядка 50-60 тысяч рублей, включая услуги архитектора.
  2. Оформление документов на перепланировку через суд требует гораздо меньше времени и средств. Так, в среднем судебное разбирательство длиться около двух месяцев. Даже если нанять адвоката и назначить частную архитектурную экспертизу придется потратить порядка 50 тысяч рублей.

Таким образом, без учета некоторых сложностей судебное оформление перепланировки постфактум предполагается более предпочтительным с точки зрения экономия времени и средств. В остальных случаях придется планировать процесс на год минимум.

Что будет если не узаконить перепланировку, ответственность

Итак, что будет если не узаконить перепланировку? Ответственность собственников помещений с незаконной перепланировкой, как правило, зависит от последствий их подобных действий:

  • если граждане привлекаются к ответственности просто по факту обнаружения незаконной перепланировки, то наказание будет иметь форму административного штрафа с возложением обязанности вернуть прежнюю планировку;
  • если же незаконно осуществленные действия привели к более трагическим последствиям, к примеру, к смерти людей при обрушении здания, то лица привлекаются уже к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы.

Помимо этого собственники могут быть привлечены к гражданско-правовой ответственности, если незаконно осуществленная действий по смене существующей планировки помещения нарушает чьи-либо законные права и интересы.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно

Уже сделанную перепланировку узаконить довольно сложно. Как уже говорилось, для этого необходимо обратиться в суд либо провести разрешительные процедуры постфактум.

Так, хотя во многих случаях через суд оформить перепланировку довольно просто, но постфактум получить разрешительные документы довольно проблематично. Как правило, при этом необходимо как можно лучше скрывать сведения о совершении перепланировки.

Если же факт уже вскрылся, то достаточно заплатить штраф и получить разрешение администрации. Порядок узаконивания перепланировки постфактум по сути не отличается от обычной процедуры.

Узаконить перепланировку через суд

Как уже говорилось, чтобы узаконить перепланировку квартиры через суд не нужно много времени и средств. Так, особенностью данного способа являются:

  • назначение экспертизы;
  • приглашение всех заинтересованных лиц;
  • невозможность отказа госоргана;
  • неоспоримость решения.

Как правило, если решение было вынесено государственным органом, то его заинтересованные лица могут оспорить в суде. А судебное решение о признании перепланировки законным в большинстве случаев оспариванию не подлежит.

Таким образом, граждане, которые осуществляют процедуру переустройства квартиры незаконно, могут провести легализацию перепланировки и получить соответствующие документы и после.

Однако в любом случае стоит проконсультироваться с профессиональным архитектором, чтобы своими действиями не поставить под угрозу свою жизнь и жизнь многих жильцов многоквартирного дома.

Проконсультируйтесь с дежурным юристом бесплатно!
Позвоните по телефону из любого региона России: 
Или обратитесь к нашему консультанту онлайн!