Что нужно знать при покупке квартиры
Сфера торговли недвижимостью довольное прибыльное дело. Вместе с тем это широкое поле для различного рода обманных действий, с целью нажиться. Что нужно делать, чтобы не стать жертвой мошенников при покупке квартире? Какие правовые последствия может привлечь покупка «проблемной» квартиры? Обо всем этом расскажет данная статья.
Нюансы при покупке квартиры, выбор жилья
Избежать проблем можно при выборе жилья. Для этого стоит учитывать некоторые характеристики потенциально выбранной квартиры. К числу определяющих факторов специалисты относят следующие характеристики жилья:
- Цена. Недвижимость – удовольствие недешевое. Так что многие ищут квартиру себе по карману и как можно дешевле. Но стоит иметь в виду, что не зря некоторые квартиры продаются по заниженной цене. Заниженная цена – первый тревожный звонок, означающий «проблему» в выбранной квартире.
- Посредники. К сожалению сегодня при продаже или покупке жилья без посредников не обойтись. Они служат дополнительным гарантом честности сделки, но вместе с тем могут быть и недобросовестными лицами, наживающимися на доверчивых продавцах или покупателях. Если посредник вызывает определенные подозрения, то не стоит с ним связываться.
- Прописанные лица. Прописка означает право лица проживать в соответствующем жилище. Так что лучше покупать квартиру без «жильцов». Разумеется, выписать их потом возможно, но только через суд.
- Долги и обременения. Достаточно большое количество квартир имеют обременения со стороны третьих лиц, в некоторых случаях даже долги. Наличие прав третьих лиц или долгов будет означать не только дополнительные финансовые затраты, но и риск потерять жилье.
Это и есть основные моменты, на которые стоит обратить внимание в любом случае, чтобы не стать обладателем хорошей квартиры и «хороших» проблем. Все эти факторы можно проверить документально, а в случае чего, можно потребовать продавца устранить нежелательные моменты до покупки.
Покупка квартиры в новостройке
Квартира в новостройке является самым оптимальным вариантом для приобретения жилья без рисков. Как правило, такие квартиры не имеют прописанных лиц, а также долгов и обременений. Однако цена такого жилья гораздо выше такой же квартиры на вторичном рынке.
Вместе с тем и в этом случаи имеются свои подводные камни, которые нужно учитывать:
- Недобросовестный застройщик. При продаже жилища застройщик может попытаться навязать покупателю свои услуги жилищной организации по более завышенным ставкам. Кроме того некоторые застройщики пытаются переложить на будущих собственников квартир часть своих долгов. Это все прописывается в договоре, так что его нужно внимательно изучить.
- Несоответствие нормам строительства. Построенная в спешке новостройка, как правило, возводиться с нарушением норм строительства. Хотя по подложным документам или иным незаконным методами застройщики добиваются ввода жилья в эксплуатацию, в последующем для собственников квартир могут возникнуть проблемы после первой же проверки жилищной инспекции.
По этой причине основными целями покупателей жилья в новостройке должны стать договор о купле-продаже и проектная документация. Их нужно внимательно изучить и по возможности проконсультироваться по данному поводу со специалистами.
⇒ Подробнее о покупке квартиры в новостройке.
Покупка квартиры на вторичном рынке, возможные риски
Рынок вторичного жилья на сегодняшний день стал обширным полем для различного рода мошенников. Всевозможные риски при покупке жилья на этом рынке попросту невозможно учесть.
Самые основные из них, которые надо знать покупателю вторички, заключаются в следующем:
- мошеннические цели продавца, где фактически квартира не продается, а целью продавца является отъем денег у покупателей;
- неправомочность продавца, как правило, выражается в отсутствии у него полных прав на квартиру, когда вместе с ним ею владеют еще несколько лиц;
- долги по коммуналке;
- прописанные лица, которые фактически там не проживают, кого потом придется выписывать в судебном порядке;
- наличие обременений со стороны третьих лиц и т.д.
Одной из главных проблем жилья, когда покупаешь квартиру на вторичном рынке последних лет, является его аварийное состояние.
Большинство домов, построенных в советское время уже, отслужили свой срок, однако, недобросовестные продавцы до сих пор пытаются продать их, несмотря даже на назначенную дату сноса.
Главной рекомендацией при покупке вторичного жилья, является необходимость полного изучения объекта покупки. Не стоит доверять исключительно документам, предоставляемым самим продавцом.
Сведения об объектах недвижимости находятся в открытом доступе в Росреестре или ГКН. Запросив справку оттуда можно узнать все основные моменты, которые могут повлечь в последующем проблемы.
Что нужно знать при покупке квартиры
Покупателям довольно сложно выяснить во всех деталях, что необходимо знать при покупке квартиры. Однако, осуществив определенные действия, можно определить все «узкие места», все то, что может в дальнейшем повлечь неприятности.
Разумеется, дело это непростое, однако покупка квартиры также не является обычным делом. Так что к данному вопросу в первую очередь должны ответственно подойти сами покупатели, ведь после покупки жилья стараться что-то изменить практически бесполезно.
Проверяем историю квартиры
Зачем нужно знать покупателю историю квартиры? Большинство продавцов могут и не подозревать, что их квартира на самом деле им не принадлежит, так как была куплена с нарушением требований законодательства. Так что лучше, чтобы сами покупатели проверили всю историю покупки квартиры.
Получить подобную информацию можно в Росреестре или в ГКН. Для этого нужно запросить оттуда выписку о соответствующей квартире и предоставить свой паспорт. Основные моменты, на что стоит обратить внимание при изучении выписки, это:
- количество собственников, которое было у квартиры в прошлом и есть сейчас;
- дата ввода соответствующей постройки в эксплуатацию;
- статус помещения непременно должен быть «жилой»;
- факт осуществления перепланировки (регистрации перепланировки, если она была законна);
- технические характеристики на предмет соответствия заявлению продавца.
Таким образом, лица могут узнать основания приобретения квартиры и правомочность продавца. Это уже обезопасит сделку и станет гарантией того, что никто в будущем квартиру не отберет.
Благонадежность продавца
Благонадежность продавца довольно спорное обстоятельство, которое законом никак не регулируется. Как уже было отмечено, недобросовестных действий можно ждать как от самого собственника квартиры, так и посредников. Их благонадежность можно проверить по следующим обстоятельствам:
- собственник владеет квартирой довольно долгое время – более 5 лет;
- посредник работает на рынке недвижимости более 5 лет и хорошо известен в данной сфере.
Если же собственник сам недавно покупал квартиру, то возможно он пытается обмануть покупателя. Точно также посредники могут осуществлять свою деятельность в краткие сроки, чтобы заполучить деньги нескольких покупателей и исчезнуть с ними.
В подобных делах отношения между продавцом и покупателем должны выстраиваться на взаимном доверии. Однако, когда речь о крупных суммах, на доверие полагаться не приходится. Так что добросовестность продавца лучше проверить всеми доступными средствами.
Кроме того необходимо обратить внимание на правомочность продавца. Так, он может и не быть единственным собственником квартиры.
На практике часто встречаются такие случаи:
- продавец пытается реализовать квартиру, которая была приватизирована, без согласия всех лиц, участвовавших в приватизации;
- находясь в законном браке продавец может попытаться продать квартиру без ведома другого супруга, без его согласия;
- один из наследников может попытаться продать квартиру, имея на руках выданное свидетельство о наследовании, когда в суде еще решается спор о наследстве и т.д.
Во всех подобных случаях, как показывает практика, сделка о купле-продаже признается недействительной. Соответственно покупатель такой квартиры может лишиться жилья. При этом очень сложно вернуть за него деньги. Для этого в судебном порядке нужно подтверждать факт передачи определенной суммы денег.
Проверяем качество квартиры, на что обратить внимание
Качественные характеристики квартиры – это критерии, которые целиком и полностью зависят от цены и предпочтений самих покупателей. Так, качественная квартира, как правило, стоит дорого. Если цена за потенциально покупаемое жилье низкая, то в первую очередь нужно проверить недостатки.
Проверять при этом нужно досконально и в основном следующие объекты:
- отопительная система;
- канализация;
- объекты пожарной безопасности;
- счетчики коммунальных услуг;
- качество ремонта, главным образом штукатурка;
- качество парадной двери;
- окна;
- характеристики балконов;
- качество проводки.
Разумеется, покупатели сами вправе решить, покупать квартиру с недостатками в одном из указанных объектов или нет. В любом случае вопрос соотношения цены и качества решается самими покупателями. Возможно, продавец уступит в цене, если ему указать на некоторые серьезные недостатки.
Узаконена ли перепланировка
Законное проведение перепланировки довольно хлопотное занятие, отнимающее много сил и времени. Поэтому многие собственники проводят ее без оформления соответствующих разрешительных документов.
Однако проверить факт незаконности перепланировки довольно просто. Для этого достаточно сравнить план квартиры в технической документации с реальным положением дел. Незаконная перепланировки чревата административной, а в некоторых случаях и уголовной ответственности. Так что такое жилье на ходу по цене ниже среднерыночной на 15-20 %.
Покупатель сам решает брать такое жилье или нет. Но если он решит все же купить его, то стоит потребовать у продавца серьезной скидки.
Узаконить перепланировку в дальнейшем можно через суд. Правда придется заплатить штраф жилищной инспекции.
⇒ По ссылке читайте подробности: можно ли купить квартиру с незаконной перепланировкой и последствия такой покупки.
Проверяем обременения на квартиру
Обременение на квартиру представляет из-себя материальные права третьих лиц на нее. Так, жилье может быть заложено под кредит или иной долг, оно может принадлежать иным лицам по уступке долга и т.д.
Также на жилье может быть наложен арест, при наличии которого продавать или покупать его будет невозможно. Наличие официального обременения можно проверить у любого нотариуса или подав заявку в Росреестр.
Другое дело обременение, о котором знают лишь продавец и соответствующее третье лицо. Их отношения могут быть урегулированы простой распиской, так что покупатели никогда ничего об этом не узнают, если только на момент продажи не заявится сам кредитор.
Наличие долгов по коммунальным платежам
Долги по коммуналке – самое распространенное явление. Согласно статистическим данным, каждая вторая квартира в России имеет соответствующие долги. Сложность для покупателя заключается в том, что эти долги записываются на лицевой счет квартиры и выплачиваются собственником и жильцами.
Так что наличие долго по коммуналке необходимо проверять заранее. В большинстве случаев это небольшая сумма. Но в некоторых квартирах размеры долгов могут превышать сто тысяч рублей.
⇒ Подробнее о том, как проверить наличие долгов по коммунальным платежам при покупке квартиры.
Проверяем наличие прописанных в квартире
Как уже было отмечено, прописка дает лицу право проживать в соответствующем жилье. Так, если в потенциально приобретаемой квартире прописано неизвестное лицо, то в будущем оно может потребовать свое право жить там.
Проверить перечень прописанных лиц довольно просто. Как правило, коммунальщики ведут учет прописанных лиц. Если у них достоверных, достаточно свежих сведений не имеется, то стоит обратиться в паспортный стол. Кроме того, если владелец квартиры согласен, то прописанных в квартире лиц можно проверить по домовой книге.
При наличии таких лиц необходимо попросить продавца выписать их. Это осуществляется самими прописанными лицами добровольно либо через суд по требованию собственника.
Не стоит забывать, что выписать таких лиц через суд может и сам покупатель. Это может стать еще одним подспорьем по поводу скидки в цене жилья.
⇒ Подробнее о том как оформить покупку квартиры если в квартире есть прописанный человек.
Права третьих лиц на наследование квартиры или доли в квартире
Наследование квартиры, как правило, осуществляется несколькими преемниками. Так, закон устанавливает, что преемники должны оформить квартиру в первые шесть месяцев со дня смерти ее собственника. Однако тем преемникам, которые не успели в данный срок, дается право оспаривать наследование, а соответственно, правомочие продавца и легитимность сделки.
Таким образом, можно выделить следующие категории третьих лиц, которые могут иметь претензии к унаследованной квартире:
- преемники;
- кредиторы наследодателя;
- супруг или супруга наследодателя.
Все они вправе законным образом потребовать исполнения обязательств наследодателя перед ними за счет квартиры.
Важно! Недавно унаследованную квартиру лучше не покупать. «Чистой» можно считать жилье, наследство на которое было оформлено более трех лет назад.
Наличие согласия на продажу квартиры супруга(и)
Семейное законодательство устанавливает равные права супругов на имущество, которые они приобретали во время нахождения в официальном браке. Так что квартира является их совместной собственностью, а супруг владеет половиной.
По этой причине необходимо согласие супруга как совладельца на реализацию жилья. Иначе в дальнейшем он или она будет вправе оспорить продажу.
Основные требования к такому согласию заключаются в следующем:
- согласие должно быть в письменной форме;
- оно должно быть нотариально заверено;
- оно должно быть собственноручно подписано супругом или супругой;
- если супруг или супруга признаны недееспособными, то на продажу необходимо согласие органа опеки.
К тому же, Росреестр не выдает свидетельство о праве собственности по договорам купле-продажи, когда для продажи необходимо согласие второго супруга. Такие нюансы нужно урегулировать еще до передачи денег.
⇒ Так же рекомендуем ознакомиться с нашей статьей: как проходит покупка квартиры по доверенности.
Как правильно оформить сделку купли продажи квартиры
Гражданское законодательство устанавливает простую письменную форму для договоров о купле-продаже недвижимости. Нотариальное заверение не обязательно, но желательно, так как нотариус может удостоверить тот факт, что сделка законна.
Перечень необходимых документов
От покупателя для приобретения жилья требуется лишь паспорт. Остальные документы необходимы от продавца:
- паспорт продавца;
- документ, удостоверяющий правомочие собственности продавца на жилье;
- справки из жилищной организации об отсутствии долгов и о прописанных лицах;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- техническая документация из БТИ;
- согласие супруга и иных совладельцев квартиры;
- акт приема-передачи квартиры.
Если при осмотре жилья были обнаружены определенные недостатки, то их можно удостоверить путем составления акта осмотра. Если перепланировка жилища осуществлялась законно, то стоит попросить у продавца сохранившиеся у него копии разрешительной документации.
⇒ Больше информации о документах для оформления сделки купли продажи.
Процедура оформления сделки
Кратко говоря, заключения сделки о купле-продаже объекта недвижимости состоит из следующих этапов:
- прием-передача;
- подписание сделки;
- регистрация сделки в Росреестре.
После регистрации Росреестр выдает покупателю соответствующее свидетельство о правомочии собственности на квартиру. Сделка считается завершенной лишь после получения данного свидетельства.
На что еще нужно обратить внимание, полезные советы
Все нюансы при покупке квартиры, которые тем или иным образом могут создать в будущем проблемы, учесть невозможно. Определенные моменты все равно дадут о себе знать. К примеру, достаточно старое жилье могут в скором времени признать ветхим.
Однако многие специалисты в области недвижимости советуют покупателям обращаться в банки для оформления ипотеки, даже если у них есть собственные средства. Банки, как правило, досконально проверяют не только правовые аспекты, но и ликвидность жилья, в основном, долгосрочную.
Так что самостоятельно действовать стоит лишь при покупке жилья в новостройке. В остальных случаях необходимо заручиться поддержкой специалистов.